Мы уже писали, что в последнее время, как грибы после дождя, на первых этажах жилых домов в переоборудованных и перепланированных квартирах, целевым назначением которых является проживание людей, массово стали появляться магазины, офисы, аптеки и т.п. Это вызывает целый ряд вопросов относительно правомерности такого использования жилого фонда.

Без перевода в нежилой фонд жилые помещения по закону не могут использоваться под офисы, магазины и т.д. В таких квартирах невозможно оформить юридический адрес, их аренду нельзя проводить по бухгалтерии.

С одной стороны, согласно Жилищному кодексу, жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан. Использование помещений в жилых домах для других нужд действующим законодательством запрещается. Переоборудовать жилое помещение для использования его в других целях можно в случае признания его непригодным для проживания с дальнейшим переводом его в нежилое. В соответствии со ст. 8 ЖКУ, перевод пригодных для проживания жилых домов и помещений в зданиях государственного и общественного жилого фонда в нежилые, как правило, не допускается. Такой перевод может осуществляться в исключительных случаях (их перечень ЖКУ не устанавливает).

С другой стороны, согласно статье 41 Конституции Украины и Гражданского кодекса Украины, собственник имеет право использовать свое имущество по своему усмотрению без всяких ограничений (кроме тех, которые прямо предусмотрены законами Украины). То есть законодательством Украины не предусмотрен запрет на использование недвижимого имущества, принадлежащего лицу на праве частной собственности, в предпринимательских целях. Бесспорно, многие квартиры на первых этажах, трансформировавшиеся в магазины, офисы и аптеки, в большинстве случаев были пригодны для жилья. Но говорящий об обратном Жилищный кодекс был принят в Советском Союзе еще до перестройки, когда о переходе жилых квартир в руки частного бизнеса даже речи быть не могло. Поэтому Госстрой в своем Письме №5/3-564 уточнил и разъяснил, что жилые помещения, являющиеся частной собственностью, могут использоваться для осуществления хозяйственной и другой, не запрещенной законом, деятельности непромышленного характера, но только после принятия соответствующего решения собственником жилого дома и только после получения разрешения соответствующего исполкома местного совета (при этом необходимо согласование с органами градостроения и архитектуры, санитарных и противопожарных служб).

Следует помнить о том, что перевод жилого помещения в нежилое возможен при выполнении следующих основных условий:

- помещение должно находиться на первом этаже (цокольный этаж, подвал или полуподвал);

- в случае возможности организации отдельного входа;

- переводимое помещение не должно являться частью жилого помещения либо использоваться собственником данного помещения или иным гражданином в качестве постоянного проживания;

- необходимо, чтобы переводимое жилье не было обременено правами каких-либо лиц.

В нашем городе для перевода жилого помещения в нежилое человеку необходимо обратиться к городскому главе с письменным заявлением. Мэр, в свою очередь, делает резолюцию на архитектора и на управление ЖКХ. Архитектура, на основании поданного заявления, дает перечень документов, необходимых для перевода из жилого помещения в нежилое. Затем она проводит заседание градостроительного совета, заседание комиссии под председательством первого заместителя городского головы А.Б. Вавенко по переводу помещений из жилого в нежилой фонд, и только тогда на основе заключения и протокола этого заседания, а также поданного пакета документов управление ЖКХ готовит решение про перевод жилого помещения в нежилое.

Как видим, изменение целевого назначения жилого помещения - процесс довольно хлопотный и продолжительный. Более того, использование нежилого помещения обходится предпринимателю дороже, ведь оплата коммунальных услуг за такие помещения производится по ставкам в несколько раз выше, чем за жилые. И некоторые предприниматели предпочитают платить мизерные штрафы, чем "морочить голову" с переводом и обременять себя дополнительными финансовыми затратами.

Согласно информации управления ЖКХ, за период с 2002 года по настоящее время в Ахтырке из жилых в нежилые было переведено 73 квартиры. Среди этих нежилых помещений квартиры №77 по улице Ярославского, 17, нет.

Ильдар Бекбулатов